Tư vấn luật

Nguonnhachinhchu.vn cung cấp thông tin giúp bạn đọc có được những hiểu biết cơ bản về thủ tục chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất

Luật hiện hành điều chỉnh các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Luật đất đai 2013. Cụ thể tại khoản 1, khoản 2 Điều 188

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Đất không có tranh chấp

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSĐ)

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

+ Thời hạn sử dụng đất vẫn còn

Đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.

2. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
   1. Giai đoạn chuẩn bị

Đối với 2 bên người bán và người mua cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

+ Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân

+ Sổ hộ khẩu

+ Giấy tờ xác định tình trạng hôn nhân (độc thân hay đã kết hôn)

Riêng phía người bán cần chuẩn bị 1 loại giấy tờ quan trọng đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. 2. Giai đoạn thực thi

Tại Văn phòng công chứng

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ trên, 2 bên mua và bán cùng lựa chọn một Văn phòng công chứng. Đây là đơn vị soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng và công chứng pháp lý giúp hai bên mua và bán. Bước cuối cùng của giai đoạn này là một bản hợp đồng được công chứng. Tại Văn phòng công chứng, công chứng viên sẽ soạn thảo 1 Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Các loại giấy tờ cẩn chuẩn bị công chứng gồm:

+ Dự thảo hợp đồng 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)

+ Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên

+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)

+ Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật

Tại Văn phòng đăng ký đất đai

2 bên người mua và bán cùng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng tới Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền. Văn phòng đăng ký đất đai này sẽ là đơn vị trung gian cuối cùng giúp 2 bên bán, mua hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính của mình.

Bước 1: Nộp hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đã đầy đủ.

Hồ sơ đầy đủ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)

+ CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)

+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

+ Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)

+ Tờ khai đăng ký thuế

+ Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)

Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc. 

Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên.

Lưu ý: 

Tình huống chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ.

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Tại Văn phòng đăng ký đất đai có hai loại tờ khai tương ứng với các loại phí phải nộp sẽ được phát cho 2 bên bán và mua là tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ.

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. (Chi tiết thuế & phí phải nộp xem phần dưới)

Phía người bán sẽ kê khai tờ khai thuế thu nhập cá nhân, sau khi chuyển nhượng xong sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Phía người mua sẽ kê khai lệ phí trước bạ và nộp lệ phí trước bạ trước khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được mang tên mình, được chuyển nhượng từ phía người bán.

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 

Bước 3: Thuế & lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một chi phí khi sang tên đất đai gồm: Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập các nhân khi chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất. Cụ thể:

1. Lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

Trong đó:

• Diện tích đất tính bằng m2
• Giá đất theo bảng giá
• Lệ phí = 0,5%

*KHÔNG phải nộp lệ phí trước bạ khi:

• Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
• Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
• Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình

2. Thuế thu nhập cá nhân (Bên bán chịu)

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

*KHÔNG phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi:

• Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
• Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

Để tìm hiểu thêm các thông tin về luật nội dung được áp dụng trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất xem thêm tại đây.

Nếu bạn đang tìm một website cung cấp thông tin mua, bán chuyển nhượng bất động sản, động sản uy tín truy cập tại đây.