Việt Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước là chủ thể đại diện duy nhất và tuyệt đối của quyền sở hữu đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn cứ pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Các chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hiện nay gồm:
+ Tổ chức trong nước;
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
+ Cộng đồng dân cư;
+ Cơ sở tôn giáo;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hiện đang tồn tại nhiều điểm bất cập, vướng mắc.
Căn cứ pháp lý:
+ Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.
+ Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai.
Bộ luật Dân sự hiện nay đã trao toàn bộ quyền xác định tư cách pháp lý của hộ gia đình trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cho Luật Đất đai.
+ Theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.Với quy định trên thì có thể hiểu, để được xác định tư cách thành viên trong hộ gia đình và có chung quyền sử dụng đất thì các thành viên của hộ cần thỏa mãn đủ 02 dấu hiệu nhận biết là:
Dấu hiệu 1: Thành viên phải có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
Dấu hiệu 2: Thành viên phải đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Tìm hiểu thêm về dự án tái định cư Linh Sơn
Khó khăn, vướng mắc:
Đó là xác định tư cách thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất vào thời điểm hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thời điểm hộ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Mặt khác, nếu quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thì về tài sản thuộc sở hữu chung phải được đăng ký quyền sở hữu/quyền sử dụng cho tất cả các đồng chủ sở hữu chung, trừ trường hợp các thành viên có thỏa thuận khác.
+ Trên thực tế, trước đây, pháp luật về đất đai hướng dẫn chỉ ghi đại diện của hộ gia đình sử dụng đất trên Giấy chứng nhận, cụ thể, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình chỉ ghi nhận thông tin (họ tên, năm sinh) của chủ hộ gia đình; nếu chủ hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó, còn các thành viên khác trong hộ gia đình thì không được đề cập đến.
+ Theo quy định tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định việc ghi tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hộ gia đình, trong đó đưa ra quy định mới về việc bổ sung tên các thành viên trong gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (gọi chung là Giấy chứng nhận).
Cụ thể, đối với hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Như vậy, nếu nhà, đất đó là tài sản riêng của cá nhân hoặc là tài sản chung của cá nhân với vợ/chồng của mình thì Giấy chứng nhận không ghi tên những người khác trong gia đình (như cha, mẹ, anh, chị, em, các con). Cha, mẹ, anh, chị, em, các con ở trong gia đình chỉ được ghi tên trên giấy chứng nhận khi họ có quyền sử dụng đất chung.
+ Theo Thông tư 33, để trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải đảm bảo ba yếu tố:
- Là những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
- Đang sống chung trong hộ gia đình;
- Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, về cơ bản các yếu tố này vẫn đồng nhất với hai dấu hiệu để xác định tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, quy định bổ sung tên của tất cả các thành viên trong hộ gia đình vào trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Thông tư 33 lại làm phát sinh ra một số vấn đề phức tạp khác.
Một, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người dân và người có quyền sử dụng đất được quyền chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác trên đất theo quy định của pháp luật.
Yêu cầu viết tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ sẽ làm phát sinh những rắc rối trong việc xác định ai là chủ sở hữu thực sự của tài sản này. Nếu muốn chuyển nhượng liệu các đồng sở hữu có phải làm văn bản ủy quyền cho một cá nhân trong các đồng sở hữu hay không?
Căn cứ theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình thì “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của bộ luật này và luật khác có liên quan. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận… Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần…”
Như vậy, Bộ luật Dân sự 2015 đã xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình thuộc hình thức sở hữu chung theo phần và việc xác định phần giá trị sử dụng của từng thành viên đốivới đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tạo lập tài sản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó.
Tuy nhiên việc xác định công sức đóng góp của các thành viên trong hộ gia đình là rất khó. Việc xác định công sức đóng góp đối với khối tài sản chung rất khó xác định.
Hai, việc quy định ghi tên các thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi hộ gia đình tiến hành các thủ tục pháp lý để thay đổi thông tin hoặc thực hiện quyền dân sự liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng thì bắt buộc phải có xác nhận và có chữ ký của tất cả các thành viên có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu thời điểm đó các thành viên đang xung đột thì sẽ gây khó khăn cho công việc chuyển nhượng, thậm chí có thể không thể chuyển nhượng được do tài sản chuyển nhượng là tài sản đang có tranh chấp.
Vậy các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với chủ thể là hộ gia đình hiện nay còn nhiều bất cập, để tạo hành lang pháp lý tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ thể này là vấn đề hết sức bức thiết hiện nay.
Bạn có thể tìm hiểu thêm về tư vấn pháp luật liên quan đến lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại đây.
Nếu bạn cần nguồn thông tin bất động sản, động sản chính chủ có thể tham khảo nguồn thông tin đáng tin cậy được Áp dụng công nghệ 4.0, Big Data, cung cấp dữ liệu tin chính chủ nhanh nhất, hiệu quả nhất hiện nay tại đây.
