Tin tức

Dạo gần thấy mọi người sôi nổi đưa tin về đất nghỉ dưỡng Bảo Lộc, Lâm Đồng. Mình cũng có dịp đi qua đây vài lần(đến Đà Lạt) và rất yêu thích vùng đất này, nhiều cây xanh, đồi chè, cà phê mênh mông bát ngát rất đẹp. Tuy nhiên, mình cũng có vài băn khoăn đặt ra cho loại hình bds đang được bán rầm rộ ở đây, trước hết là đi tìm tìm câu trả lời cho bản thân, thứ đến cũng là để mọi người cùng bàn luận xem bản chất của vấn đề ntn, có gì hay ho không, biết đâu cũng lại giúp ích cho một vài anh chị đang có ý định đầu tư một vài mảnh trên đó có sự đánh giá thấu đáo trước khi xuống tiền.

Có thể thấy là hiện nay có hàng trăm dự án phân lô bán nền nghỉ dưỡng, với quy mô từ vài ba đến vài chục héc-ta ở khắp Bảo Lộc và một vài huyện lân cận khác. Đối tượng khách hàng mà các chủ đầu tư này hướng đến có 2 loại:

- 1 là những nhà đầu tư mua đi bán lại kiếm lời, có lẽ chiếm đến 90%, đối tượng này chủ yếu đến từ các tp vùng xuôi, một số là dân địa phương nhưng ở vùng khác.

- 2 là người ở tp miền xuôi muốn mua 1 mảnh đất làm căn nhà nho nhỏ cùng vườn tược, hoa lá để thỉnh thoảng về nghỉ dưỡng.

Trước hết chúng ta phải thống nhất với nhau 1 điều rằng, một bds chỉ có giá trị thực sự khi nó được sử dụng, hoặc để ở hoặc để kinh doanh, sinh ra dòng tiền. Vậy liên hệ với đất nghỉ dưỡng ta đang nói đến ở trên, nó chỉ có giá trị (và giá trị đó có thể tăng lên hoặc giảm xuống) khi nó được xây nhà trên đó, hoặc để chủ đất thỉnh thoảng về nghỉ ngơi, thư giãn, hoặc được xây đồng loạt để kinh doanh dịch vụ lưu trú như một homestay hay resort.

++ Với mục đích là để nghỉ dưỡng.

Mình đang băn khoăn là chủ nhà sẽ về đây được mấy lần trước khi chán, hoặc quá mệt mỏi vì phải trông nom, bảo quản mà bán nó đi? Nên nhớ việc di chuyển từ các thành phố lớn như HCM lên đây vẫn phải di chuyển khá lâu(tầm 4-6h đi xe tuỳ tình hình giao thông). Nhóm khách hàng đến từ TP HCM có lẽ chiếm đa số(??).

++ Với mục đích là để bán lại kiếm lời hoặc kinh doanh dv nghỉ dưỡng.

Như mình đã nói ở trên, nếu nó ko được xây dựng để sử dụng thì việc tăng giá rất là ảo, giống như nhà đầu tư truyền tay nhau cục than nóng(nói thẳng ra là khi đó nó có nguy cơ trở thành...cục nợ rồi).

Nhưng để có thể khai thác nó thì lại phải xây nhà, tạo dựng cảnh quan, tiện ích và thuê người quản lý điều hành nó. Đương nhiên nếu chỉ 1 người làm thì sẽ chẳng có ai đến thuê cả, trừ khi ngừoi đó mua 1 lúc nhiều lô để mảnh đất đủ lớn để xây dựng thành 1 tổ hợp, 1 homestay thực sự(nhưng nếu thực sự có người làm như vậy thì họ mua một mảnh lớn bám theo đường giao thông hiện hữu của người dân bản địa thì tốt hơn là mua của 1 chủ đầu tư phân lô bán nền). Trong số những khách hàng mua ở đây ai sẵn sàng bỏ thêm tiền để làm việc này? Mình tin rằng không quá... 1%, số này là những người cao hứng muốn startup hoặc đã có kinh nghiệm, có kế hoạch nghiêm túc mở một homestay để kiếm ăn từ nó.

Có một cách nữa khiến nó có thể khiến nó thành 1 homestay hoặc khu nghỉ dưỡng thực sự đó là chủ đầu tư bán nhà kèm đất và có bộ phận vận hành nó. Nhưng thử hỏi trên thị trường hiện nay có mấy chủ đầu tư làm được việc này? Mình tin là đếm trên đầu ngón tay đã là khó rồi!(nếu bạn biết chủ đầu tư nào cam kết vận hành thì cho mọi người cùng biết nhé). Tuy vậy, ngay cả khi chủ đầu tư cam kết xây dựng và vận hành khu nghỉ dưỡng thì việc nó hoạt động có hiệu quả hay không để mang về dòng tiền cho nhà đầu tư vẫn là một câu hỏi lớn. Vận hành thành công 1 khu nghỉ dưỡng chưa bao giờ là dễ dàng ngay cả với một công ty chuyên nghiệp và có kinh nghiệm. Nó đòi hỏi vốn liếng, kinh nghiệm và cả tình yêu nữa.

Có người sẽ nói là ừ thì vẫn có người mua đi bán lai cho nhau và nó vẫn tăng giá mỗi lần truyền tay nhau và vẫn kiếm lời đc. Ok, có thể, nhưng cuối cùng thì vẫn phải làm cái gì trên nó chứ? Ai sẽ làm và bao giờ làm. Đến lúc đó thì người làm còn có thể kinh doanh hiệu quả khi mà số vốn bỏ ra cho việc mua đất đã quá lớn, bao giờ mới thu hồi được vốn đây? Kinh doanh homestay là bỏ tiền ra một cục và thu tiền cắc, ngoài ra bạn sẽ phải đối diện với vô vàn vấn đề phát sinh, mệt mỏi lắm chứ không dễ dàng tí nào.

Có một câu nói quen thuộc mà chúng ta hay nghe là: "khi nó còn chưa rõ ràng thì mới là cơ hội, chứ khi mọi thứ đều rõ ràng thì còn gì để đầu tư nữa?" Hehe, mình cũng làm tư vấn bds, và chủ yếu là tư vấn đầu tư, nhưng trước khi giới thiệu đến khách hàng mình luôn chủ động tìm hiểu kỹ sản phẩm, đặt mình vào vị trí là nhà đầu tư, phân tích bài toán xem đầu tư vào thì có khả quan không, thời gian đầu tư trong bao lâu thì có lợi nhuận? Thậm chí dự đoán có căn cứ mức lợi nhuận đạt được sau các giai đoạn cụ thể là bao nhiêu. Và mình tin rằng sự phân tích các khía cạnh này là cần thiết trước khi ra quyết định có nên đầu tư hay không, có thể không chắn chắn thành công nhưng hạn chế được rủi ro là rõ ràng.

Nguồn group fb: DIỄN ĐÀN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM