Kinh nghiệm giao dịch BĐS

04-05-2020

BÍ KÍP DÀNH CHO MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN MẢNG CHO THUÊ 

I. Thông tin chung khách hàng:

  • Họ tên khách hàng?

  • Tuổi?

  • Địa chỉ hiện tại ( Chỗ ở, nơi kinh doanh, vị trí chính xác của BĐS)

  • Người quyết định giao dịch?

II. Chủ nhà:

1. Những câu hỏi chung

  • Nhà đang ở đâu?
  • Pháp lý sở hữu là ai?
  • Đang làm việc tại cơ quan nào? Địa chỉ?
  • Thời gian cho thuê tối đa?
  • Thời gian ký hợp đồng?
  • Giá cho thuê tối đa?
  • Thời gian đóng tiền tối thiểu ?
  • Các tiện ích xung quanh?
  • Đường mấy chiều, có dừng đỗ được ô tô không?
  • Vỉa hè rộng hay chật?
  • Có gần trường, chợ….?

2. Những câu hỏi riêng:

  • Cho thuê cửa hàng:

- Diện tích? Số tầng? mặt tiền?

- Khu phụ sử dụng thế nào?

- Dịch vụ tính thế nào( điện, nước, điện thoại…)

- Số người của gia đình hiện tại? Thành phần? già, trẻ…Có đi qua cửa hàng không?

- Có để xe hay sử dụng chung gì với cửa hàng không?

- Có hạn chế loại hình kinh doanh gì không?

- Khách thuê ở lại được không?

  • Cho thuê cả nhà:

- Nhà mấy tầng? Có thang máy không?

- Diện tích các tầng và tổng diện tích nhà?

- Các tầng để thông hay chia phòng? Số phòng từng tầng? Vệ sinh? Thiết bị đi kèm.

- Đồ đạc để lại gồm những gì? Các trang thiết bị có cho khách sử dụng không và nếu sử dụng thì thế nào?

- Cho thuê nhà này thì anh chị ở đâu?

- Có hạn chế loại hình kinh doanh gì không?

  •  Cho thuê văn phòng, sàn thương mại:

- Giá thuê bao nhiêu 1m2?

- Diện tích thuê có trừ các công trình chung như cầu thang, hành lang, vệ sinh…không?

- Các chi phí dịch vụ sẽ tính thế nào?

- Nếu làm việc ngoài giờ thì sao?

  •  Cho thuê đất, xưởng sản xuất:

- Diện tích được sử dụng bao nhiêu? Sổ đỏ và ngoài sổ đỏ?

- Muốn sử dụng các dịch vụ như điện, nước, điện thoại… thì thế nào?

- Đối với xưởng sản xuất thì có điện 3 pha không?

- Ô tô ra vào thế nào?

- Nếu bên thuê đầu tư xây dựng thêm các công trình trên đất thì sau này hết hợp đồng sẽ tính thế nào?

3. Thu phí:

+ “Nếu bên em có khách thuê anh/chị có thể bớt cho bên em hoa hồng 1 tháng đầu được không?”

+ “Nếu khách bên em thuê được nhà bên em sẽ thu phí 1 tháng”

  • Nếu chủ nói không được 1 tháng đầu thì đề xuất với các lý do thuyết phục như: kinh tế đang khó khăn, tất cả các dịch vụ đều giảm, các doanh nghiệp cửa hàng phần lớn đều tìm hướng trả nhà ít đi thuê thêm. Công ty em có lượng khách lớn là nhờ lấy 1 tháng hoa hồng và chia cho các đối tác, và đặc biệt là chia cho nhân viên đại diện đi thuê thì họ mới hướng công ty họ thuê nhà bên em giới thiệu....
  • Nửa tháng và 1 tháng cách nhau 2 tuần, qua nhanh lắm.
  • Bên em quan hệ rất sâu rộng với nhiều nhà nước doanh nghiệp lớn đang có nhu cầu thuê, họ thường thuê được với giá cao khi mình có hoa hồng thỏa đáng cho người trong công ty…
  • Trường hợp xấu hơn giảm xuống 75% với những nhà từ 10 -25 tr/tháng
  • Xấu nhất nâng giá trào để đạt được mục đích 75% và xác nhận hợp đồng.

Chú ý: Giá cho thuê không ảnh hưởng đến tỉ lệ hoa hồng.

III. Khách đi thuê:

1. Những câu hỏi chung:

  • Hiện nay ở đâu?
  • Mục đích thuê?
  • Thời gian dự kiến thuê?
  • Khu vực mong muốn?
  • Giá thuê tối thiểu 1 tháng là bao nhiêu?
  • Anh chị đóng được tối thiểu mấy tháng tiền nhà cho 1 lần thanh toán?
  • Anh chị làm chung hay riêng?
  • Ai là người quyết định về tài chính?

2. Khách thuê để ở:

  • Hiện nay anh chị ở đâu?
  • Nhà có mấy người?
  • Thành phần thế nào?
  • Đang làm việc và học tập ở đâu?
  • Ở chung với chủ hoặc khách khác có được không?
  • Yêu cầu diện tích,số tầng, số phòng…?
  • Đồ dùng anh chị có không?
  • Cần gì nội thất không? 
  • Bao giờ anh/ chị bắt buộc phải chuyển nhà?

3. Khách thuê làm nơi sản xuất:

  • Yêu cầu về diện tích (dài x rộng)
  • Phương tiện nào ra vào vận chuyển hàng hóa?
  • Có cần điện 3 pha không?
  • Hết giờ sản xuất có bao nhiêu người ở lại?
  • Có dùng làm nơi ăn ở luôn cho công nhân viên không?

4. Khách thuê làm văn phòng:

  • Đã có văn phòng ở đâu chưa?
  • Số lượng người làm việc cố định?
  • Mặt bằng thuê có yêu cầu thiết bị gì không?
  • Khách có đến giao dịch không?
  • Có cần chỗ đỗ xe không?
  • Nhân viên có nấu nướng hay ở lại không?
  • Bao giờ anh chị cần chuyển văn phòng?

5. Khách thuê kinh doanh:

+ Có nhận sang nhượng không?

+ Đối tượng khách hàng?

+ Theo mô hình nào không?

+ Có chung chủ không?

+ Kinh doanh quần áo, dày dép, mỹ phẩm:

  • Anh chị đã có cửa hàng ở đâu chưa?
  • Mặt hàng đang kinh doanh là gì? Xuất sứ hay nhãn hàng nào?
  • Diện tích yêu cầu (Số tầng, mặt tiền)

+ Kinh doanh ăn uống, nhà hàng, café:

  • Đã có cơ sở ở đâu?
  • Diện tích, mặt tiền, vỉa hè?
  • Có cần chỗ đỗ xe ô tô?
  • Có sửa chữa thiết kế lại không gian, mặt bằng không?

+ Spa, tóc, làm đẹp:

  • Vị trí trong ngõ có được không?
  • Diện tích cần bao nhiêu?
  • -àn thông hay chia phòng? Diện tích phòng?

+ Trung tâm ngoại ngữ, tin học, game

  • Số phòng?
  • Kích thước các phòng thế nào?
  • Số lượng máy móc?
  • Chỗ để xe cho nhân viên và khách là bao nhiêu?

+ Nhà nghỉ, khách sạn, karaoke, massa

  • Số lượng phòng ?
  • Diện tích phòng?
  • Có thay đổi hiện trạng gì không?
  • Vị trí trong ngõ có được không?
  • Có cần chỗ để ô tô không?

( Lưu ý: Đây là các loại hình kinh doanh có điều kiện nên chú ý vị trí khi tư vấn cho khách như giấy phép, thiết bị PCCC, kinh doanh Karaoke phải cách khu cơ quan hành chính, trường học, cơ sở tôn giáo 200m…)

+ Điện thoai, thiết bị điện tử

  • Diện tích, mặt tiền?
  • Vỉa hè, chỗ đỗ xe?
  • Hãng cung cấp sản phẩm, linh kiện?

+ Siêu thị, hàng hóa:

  • Diện tích sử dụng?
  • Mặt tiền yêu cầu?
  • Chỗ để xe cho nhân viên và khách là bao nhiêu?
  • Có làm cho hãng hay tổ chức nào không?

+ Showroom:

  • Sản phẩm hãng nào?
  • Mặt tiền yêu cầu
  • Diện tích sàn trưng bày
  • Diện tích quảng cáo?

IV. Gọi điện hẹn

+ Chủ nhà: Hẹn gặp chủ nhà tại nơi có tài sản cho thuê để xem trước các thông số, thiết kế bên trong, trang thiết bị và ký hợp đồng đầu chủ

+ Khách thuê: Gặp khách tại văn phòng Công ty, tại nơi ở, nơi làm việc hoặc các cơ sở kinh doanh của khách để nghe ý tưởng, tham quan mô hình kinh doanh và ký hợp đồng đầu khách.

 

IV. Pháp lý

1. Đặt cọc

+ Đặt cọc để ký hợp đồng

- Số tiền đặt?

- Nội dung

- Thời gian có hiệu lực của tiền đặt.

- Thành phần: Khách thuê, Chủ nhà, Môi giới làm chứng.

+ Cọc tiền thực hiện hợp đồng (Khách, Chủ tự thỏa thuận)

2. Hợp đồng

+ Ưu tiên chủ, khách tự đàm phán hợp đồng.

+ Tư vấn những điều biết và có lợi cho cả hai bên nếu xảy ra tranh chấp.

Chú ý: Để khách chắc chắn thuê nhà sau khi đã đặt cọc cứ ký hợp đồng còn thời gian thực hiện để tính vào tiền thuê nhà sẽ để đẩy ngày lên theo thỏa thuận giữa chủ và khách.

3. Hóa đơn:

+ Nếu Bất động sản là của các đơn vị, tổ chức thì đơn giản.

+ Nếu chủ nhà không có pháp nhân nên hướng đến việc khách mua chủ động làm các thủ tục và chịu chi phí về hóa đơn, chủ nhà hợp tác để hoàn thiện các giấy tờ theo yêu cầu của cơ quan chức năng.

Chúc các bạn một ngày làm việc hiệu quả, nếu cảm thấy bài viết hữu ích.